Las residencias de estudiantes y de tercera edad, el nuevo objetivo de los inversores

La fuerte caída de los precios durante la crisis inmobiliaria aportó especial atractivo a los activos españoles no residenciales (oficinas, hoteles, centros comerciales y logísticos, entre otros), que se han convertido en los que ofrecen mayor rentabilidad del continente europeo, especialmente gracias al impulso de las principales ciudades (Madrid y Barcelona). Sin embargo, la creciente demanda y la menor disponibilidad de inmuebles de calidad en algunas zonas está alimentando el interés de los inversores internacionales por un nuevo nicho de mercado, las denominadas inversiones alternativas, que comprenden líneas de negocio como las residencias de tercera edad y de estudiantes y clínicas, entre otros.

En España se han producido destacadas operaciones en los últimos meses.En el campo de las residencias de estudiantes destaca la promoción de nuevos proyectos por parte de la firma especializada británica Three Sixty (antiguamente Knightsbridge Student Housing) con cinco complejos en Madrid y dos en Barcelona, así como la compra de dos residencias de Melon District en la Ciudad Condal (Poble-Sec y Marina) por parte de The Student Hotel por 40 millones de euros.

En el caso de los centros de tercera edad, OHL se desprendió el pasado mes de julio de Novaire, su filial de centros para la tercera edad, cuyas 11 residencias quedaron en manos del grupo catalán SARquavitae o la venta de 40 centros de Geriatros al fondo francés PAI Partners por 300 millones de euros. De hecho, esta última operación pone de relieve el interés de las firmas francesas por este mercado, en el que, según fuentes financieras, se prevé «un gran movimiento» en los próximos años. En este sentido, subrayan que firmas galas como Orpea, Maison de Famille o Domusvi ya les han trasladado su intención de entrar en el mercado español.

Este tipo de operaciones alternativas engloban aproximadamente un 7% del total de las inversiones en España destinadas al sector terciario, aunque su peso, si se contabilizan las transacciones sobre hoteles, se pueden elevar al 18%. Estas últimas, al igual que las residencias y los centros sanitarios, también exigen una mayor especialización. No obstante, su valor no reside tanto en su peso actual como en su capacidad de desarrollo a corto plazo. «En el periodo 2011-2015, en mercados más maduros como es el del Reino Unido, el crecimiento en algunos segmentos ha sido del 450%, y lo que esperamos para España es una comportamiento similar, pero para el periodo 2015-2020», explica Patricio Palomar, director de inversión alternativa de CBRE España.

Posiciones diferentes

Su atractivo es diferente en función del segmento: las residencias de estudiantes constituyen aún «un sector atomizado, donde los fondos de inversión internacionales pueden agregar valor y porque las rentabilidades que ofrecen son aproximadamente 150 puntos básicos más altos que los centros comerciales o las oficinas», continúa Palomar, quien sostiene que los «los grandes inversores que el año pasado cerraron grandes operaciones» en Reino Unido y Alemania, tratan de engrosar sus carteras en España con nuevos activos. Tal es el caso de, además de Three Sixty y The Student Hotel, CPPlB (fondo de pensiones de Canadá), Greystar Real Estate Partners y LetterOne Treasury Services y la española RESA.

El margen de crecimiento es amplio, dada la preferencia de los estudiantes internacionales por nuestro país y la falta de residencias equiparables a las del resto de Europa en cuanto a la calidad del servicio. «Hay una evidente cabida para más plazas, sobre todo para residencias de última generación. Las nuevas residencias bien gestionadas cuentan con una tasa de ocupación del 100% o casi, durante 9 meses del año, y también con rentas adicionales en verano», explica Nick Wride, director de inversiones alternativas de la consultora JLL.  

Mientras tanto, en el sector de los centros de tercera edad se encuentra más consolidado que el de las residencias de estudiantes, aunque, en opinión de los analistas, aún presenta algunos desequilibrios que pueden ser aprovechados por las compañías extranjeras que desean adentrarse en el mercado español. «En España el parque suma aproximadamente 380.000 plazas, que quizás son suficientes, pero no del todo bien distribuidas geográficamente, y no del todo bien gestionadas.