El dinero busca de nuevo refugio en el sector inmobiliario

El hecho de que el precio oficial del dinero esté próximo a cero y las Bolsas estén anticipando una nueva recesión o, cuando menos, una desaceleración del crecimiento económico mundial ha hecho que el dinero busque nuevo rumbo. Y, como ha ocurrido ya en anteriores coyunturas similares, ha vuelto de nuevo su mirada hacia el sector inmobiliario aunque, eso sí, no a todo el sector de manera general.

La consultura PwC señala en un su reciente informe "Emerging Trends in Real State" que "los inversores se están focalizando en ciudades y, dentro de ellas, en determinados activos más que en países". En concreto, los expertos de esta firma consideran que hay rentabilidades en activos como oficinas, hoteles, centros de salud, residencias para jóvenes o incluso naves logísticas, al calor del desarrollo del comercio electrónico.

Por áreas geográficas PwC sitúa el foco en cinco ciudades europeas: BeRlín, Hamburgo, Dublín, Madrid y Copenague. Las razones para situar a la capital alemana en el número uno de la rentabilidad inmobiliaria para 2016 reside en que tiene un elevado porcenaje de población joven, así como en que se está convirtiendo en un polo de atracción para empresas tecnológicas y, junto a lo anterior y casi lo más importante, tiene terreno aún disponible para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios.

En cuanto a países, las mejores perspectivas de interés de la inversión están situadas en los países del sur de Europa, sobre todo en España y en Portugal que, por otra parte, son los que registraron las mayores caídas de precios y de rentabilidad durante los años de la crisis.

Además de los del sur, los inversores tampoco han dejado pasar las oportunidades en Reino Unido y en Irlanda, países ambos que sufrieron su correspondiente bum inmobiliario y, a resultas de él, registraron una caída significativa de los precios de los activos. En el caso de estos, el mencionado estudio considera que hay mucho potencial para la compra de edificios enteros de viviendas destinados al alquiler a la vista de que las casas en propiedad tienen en muchas ocasiones unos precios inabordables para muchos ciudadanos, sobre todo a raíz del deterioro de los salarios que ha dejado la reciente crisis económica.

En el caso de España ya se está detectando el apetito inversor por algunos activos del sector inmobiliario. La consultora Irea considera que "las previsiones para 2016 son positivas a pesar del clima de incertidumbe política en el que se encuentra España en estos momentos y las incógnitas de la situación económica global. Probablemente asistiremos a descensos de los volúmenes de inevrsión registrados en activos comerciales aunque, sin embargo, el suelo residencial y los hoteles registrarán una fuerte actividad".

Desde el punto de vista de Irea "la logística y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores este año. En el caso del sector logístico necesita de un desarrollo y adaptación a nuevos modelos de negocio y se verá impulsado por el crecimiento del comercio electrónico, que en España tienen un peso cada vez mayor en el consumo nacional".

En el caso de la inversión residencial, "el mayor acceso a la financiación hipotecaria y el interés de promotores y fondos en invertir en este mercado potenciarán en mayor medida dicha actividad".

Rotación de la inversión

En cuanto a la rotación de las inversiones, los expertos creen que "en 2016 un tercio de los activos que serán objeto de transacción provendrán de inversiones realizadas entre 2013 y 2015, con lo que se entrará en una fase de rotación de inversiones realizadas en los últimos tres años".

En el caso del sector inmobilario español cobra gran protagonismo el turismo, como ya lo fue en 2015, año en que la inversión en inmuebles hoteleros se disparó hasta los 2.614 millones, según Irea, y 2.650 millones según los cálculos de JLL Hotels & Hospitality. Este dato supone un máximo histórico y rebasa con creces el anterior récord, de 2006, en plena burbuja inmobiliaria, con 1.800 millones. Y un dato que también más que duplica los en torno a 1.100 millones de euros de 2014, que ya se veía en el sector como un buen año.

El tirón del sector hotelero ha estado protagonizado por las socimis, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que se han hecho con la mayoría de las operaciones. Un tipo de vehículo inversor que disfruta de muy atractivas ventajas fiscales y que concentró operaciones de compra de hoteles por casi 1.000 millones de euros a lo largo de 2015 (en concreto, 984 millones, según los datos de Irea), trece veces más que el ejercicio anterior, cuando sólo cerraron compras por 74 millones.

Y para este año que acaba de empeza el panorama apunta también muy positivo para las socimis, al calor también de que se espera un nuevo año record de llegada de turistas internacionales fruto de los problemas de seguridad que afectan a los competidores turísticos más directos de España, como es el caso de Turquía y de Túnez dentro del segmento de turismo de sol y playa.

En cuanto a las oficinas, Irea destaca en su informe sobre el sector en 2015 que "ha sido el más activo, concentrando el 39% de la inversión en el inmobiliario terciario, con un crecimiento del 95% respecto a 2014".

En cuanto a las inversiones en tiendas, la tendencia que ha detectado Cushman & Wakefield es que a medida que avanzó 2015 fue bajando el volumen de fondos que se destinaban a este sector, de modo que se quedó en segunda posición por detrás del de oficinas. Sin embargo las previsiones de esta consultora son positivas para este año, ya que "la inversión en activos comerciales volverá a mostrar gran actividad, dado que se están negociando grandes operaciones como la de El Corte Inglés y la salida al mercado de más centros comerciales, que se prevé que se cierren entre el corto y el medio plazo". En cuanto a las oficinas, Cushman coincide con el consenso general de que seguirá fuerte este año "pero es previsible que se reduzca el número de operaciones y su volumen ya que hay que recordar que en 2015 se produjo la venta de Torre Espacio en Madrid por parte del Grupo Villar Mir al grupo filipino Emperador por 558 millones de euros".

En lo relativo al origen de los inversores, la mencionada consultora concluye que "en 2015 la actividad de los inversores nacionales ha aumentado su peso relativo representando el 60% del volumen de inversión total frente al 40% de 2015, aunque por número de transacciones su participación fue aún más destacada con un 65%". Cabe recordar en todo caso que el cambio de la inversión extranjera a nacional es solo en apariencia, dado que las socimis españolas son consideradas inversor nacional, aunque la mayoría de su capital proviene del extranjero. El 70% de la inversión extranjera se destinó a oficinas, siendo el sector más atractivo para este tipo de inversores.

Rentabilidades

En cuanto a rentabilidades en el cuarto trimestre del año pasado hubo una ligera bajada tanto en oficinas como en el comercial, llegando hasta el 4% en Madrid y al 4,5% en Barcelona, cifras que se acercan cada vez más a capitales europeas como París y Londres. En el sector industrial tanto en Madrid como en Barcelona las rentabilidades se han mantenido estables en el entorno del 7%.

La previsión para este año de Cushman es que "mientras la economía española continúe su fuerte recuperación y demuestre que políticamente se puede manejar en un campo de juego más diverso, prevemos gran actividad de inversión inmobiliaria como la observada los últimos años. Esperamos que la ocupación de los sectores de oficinas, industrial y comercial aumente con el crecimiento generalizado de la economía española a un ritmo superior al de la mayoría de las economías europeas.

Más desde el terreno en Gilmar, una de las primera inmobiliarias españolas, José Manuel Zafra, director del departamento de Locales e Inversiones asegura que "los fondos de inversión, efectivamente, están a la búsqueda de edificios de oficinas y hoteles mientras que los locales lo son más por los inversores medios y sobre todo ahorradores".

Zafra se muestra tajante sobre cuál es la niña bonita del sector en este momento: los locales comerciales. "Llevamos años trasladando las carteras de nuestros inversores a este tipo deproducto porque la rentabilidad que se obtiene es de 2 ó 3 puntos más que en otro tipo de producto, a lo que se añade que los arrendatarios son más estables, la administración del producto es prácticamente inexistente y el bien es tangible, lo que es importante para muchos inversores".

Para este año 2016 las previsiones de Gilmar son optimistas en el sentido de que esperan un crecimiento en el número de operaciones de entre un 20 y un 25%.

Rentabilidad de hasta un 11%

Además, esta inmobiliaria añade que "hay posibilidad de invertir en el sector inmobiliario con rentabilidades del 7% o más (en algunos casos se ha conseguido hasta el 11%), lo que supera ampliamente las rentabilidades que ofrecen los bancos y –en algunos casos- la Bolsa, con mucho menor riesgo. Consiste en invertir en locales comerciales o edificios de oficinas o viviendas que ya tienen inquilino, por lo que desde el primer mes tras la compra se ingresa la cantidad correspondiente del alquiler que, en muchos casos, tiene firmado la obligación de permanencia (pago del alquiler mensual) durante varios años".

Estas buenas pespectivas que dan los analistas para 2016 en el sector inmobiliario coinciden con el pronóstico de BBVA Research, que asegura que la inversión en construcción subirá en España un 3,8% este año, con lo que sumará dos años en positivo después de haber encadenado siete ejercicios consecutivos de caídas. Así consta en el último informe "Situación España" del banco, que recoge además que en 2017 la inversión en construcción registrará un aumento del 5,9%.

Por su parte, la inversión en vivienda se incrementará un 4,2% en 2016 y se elevará hasta el 8,2% en 2017. Los datos de BBVA señalan que la inversión en construcción finalizó 2015 con un aumento del 5,6%, y con un incremento del 2,9% la inversión destinada a la vivienda. Desde el banco indicaron que "el sector inmobiliario continúa avanzando en su recuperación, si bien lo hace a un ritmo inferior al esperado un año atrás". Pese a ello, afirman que los fundamentales en el sector "se mantienen en niveles saludables y está previsto que evolucionen positivamente en los próximos dos años".

En este sentido, desde BBVA explican que "la recuperación del mercado de trabajo y de la renta de los hogares y la previsión de tipos de interés bajos sustentarán el crecimiento de la demanda residencial en el próximo bienio".