Entrevista
Diego Chacón: «El sector inmobiliario crecerá en Sevilla de forma moderada y sostenida»
Diego Chacón está al frente de Aedas Homes en Sevilla, una promotora que lidera el mercado en la ciudad y el área metropolitana con seis promociones bajo comercialización que suman más de 600 viviendas
En los últimos dos años Aedas Homes se ha convertido en el principal promotor de Sevilla , con más de 600 inmuebles en comercialización y suelo para desarrollar 1.800 viviendas . «Iniciamos la andadura en esta ciudad en 2014 cuando estudiamos la compra de suelo, con una gran ilusión por convertirnos en un operador de referencia de esta plaza, en la que detectamos un gran potencial», recuerda Diego Chacón, director territorial de esta compañía. En 2016 se estrenó con su proyecto estrella en Hacienda del Rosario (que albergará 1.046 hogares), además de Villas de Arco Norte (139) en Dos Hermanas y un edificio en Ramón y Cajal (54). Desde entonces Aedas Homes se ha mantenido «en una posición compradora» y en 2017 siguió adquiriendo suelo en Mairena del Aljarafe y Bormujos. «Nuestra vocación es continuar creciendo», remarca este ingeniero de Caminos, que antes de recalar en Aedas fue subdirector general de Promociones Residenciales en Hansa Urbana.
Están comercializando actualmente seis promociones. ¿Cómo está respondiendo la demanda?
En estos dos años ha existido una demanda que estaba embalsada, pues había familias con poder adquisitivo que retrasaron su decisión de compra en los años de crisis, pero que ya está prácticamente drenada. A partir de ahora asistiremos a un crecimiento que será sostenido pero moderado. En general, el mercado está absorbiendo a buen ritmo la oferta; nosotros finalizamos el año próximo 330 viviendas de las que el 80% están vendidas. Aedas Homes tiene producto para los próximos tres años y nuestro objetivo es garantizar un crecimiento sostenido en el tiempo; nuestra expansión no será ya tan exponencial como en los dos últimos años.
La última promoción que ha lanzado Aedas ha sido en el Aljarafe. ¿Se ha reactivado ya este área de Sevilla?
Para ver el dinamismo del Aljarafe solo hay que fijarse en Mairena, donde hay un movimiento promotor muy relevante. Creo que la clave está en el triángulo entre Mairena, Bormujos y Tomares, ahí es donde realmente hay un interés manifiesto. En el Aljarafe hay una población de más de 300.000 habitantes y existe ya una demanda específica, con un comprador que tiene su vida y su trabajo en esta zona, y no tiene que desplazarse a Sevilla todos los días.
Además del proyecto de Aedas en Hacienda Rosario, otros operadores están desarrollando Entrenúcleos, Palmas Altas y suelos en Sevilla Este. ¿Hay un nuevo «boom» constructor?
Existe la sensación de que el sector crece mucho porque ha partido prácticamente desde cero, pero no debemos olvidar que Sevilla tiene una población de 700.000 habitantes y un área metropolitana muy importante. Habrá actualmente unas 2.000 viviendas en construcción, es un volumen incluso pequeño para un enclave de la dimensión de Sevilla, no veo ese «boom».
¿Cómo evolucionan las ventas en el macroproyecto de Hacienda Rosario?
De las siete torres proyectadas, la primera fase se entregará en el primer semestre del nuevo año y hace dos meses iniciamos la comercialización de la segunda fase. El ritmo de ventas está siendo bueno, pero seguimos percibiendo que los jóvenes tienen problemas para acceder a la vivienda, no porque no generen ingresos suficientes para pagar una hipoteca, sino porque no tienen el ahorro necesario para dar la entrada. Por ello, estamos estudiando fórmulas que respondan a todos los perfiles de cliente, como destinar una de las torres íntegramente al alquiler de larga estancia.
¿Está volviendo al mercado el inversor que compra para alquilar la vivienda?
Sí, pero de forma muy paulatina, ya que este tipo de comprador está muy focalizado en el centro de Sevilla, donde la rentabilidad ligada al piso turístico ha sido considerable. En cualquier caso, el mercado evoluciona muy rápidamente y hay que estudiar todos los cambios. Hasta hace poco el comprador era una familia consolidada, que buscaba una vivienda de reposición, espaciosa y con tres y cuatro dormitorios. En nuestra nueva promoción en Mairena del Aljarafe, hemos cambiado la tendencia y el 60% son viviendas espaciosas pero de dos dormitorios, para parejas jóvenes que acceden a la primera vivienda, y también para el posible inversor, ya que Mairena es una zona en la que hay una gran demanda de alquiler.
¿Cómo cree que van a evolucionar los precios?
Los precios en Sevilla siguen siendo razonables y la profesionalización actual del sector inmobiliario está evitando las prácticas especulativas. Aedas Homes compra el suelo con recursos propios, tras estudiar minuciosamente los costes y la viabilidad del proyecto. La banca solo financia promociones con un 30% de preventa y nosotros, internamente, solo arrancamos una promoción cuando hemos llegado a ese umbral de operaciones. Existe un mercado sano, regido por un principio de prudencia, en el que los ritmos de venta son pausados porque interesa tener previamente cerrados todos los costes de la construcción.
Pero en el centro de Sevilla la subida de los precios del suelo ha sido muy acelerada…
En el centro de las ciudades turísticas, y singularmente en Sevilla, el turismo ha creado una inflación en el precio del suelo, y esto ha generado que el residente que firmaba alquileres de larga estancia haya sido expulsado y esté buscando otras alternativas. Aedas Homes no ha entrado en el segmento de las pequeñas promociones en el centro histórico de Sevilla.
¿Le preocupa el incremento de los costes de la construcción?
En un año han crecido en torno a un 10%. Este porcentaje se debe a que se ha encarecido la mano de obra y el precio de los materiales, y esto ha provocado que algunas empresas intenten absorber las pérdidas que esto le genera en obras ya comenzadas hace un año y medio con un incremento del precio en los proyectos futuros. Si no se pone coto a este incremento sería un fracaso para el sector. Es cierto que hay una carencia de mano de obra especializada, y por eso estamos trabajando en la estandarización de procesos para acortar plazos y costes en el proceso de construcción, como comprar los baños prefabricados.
En el término municipal de Sevilla quedan muy pocas bolsas de suelo edificable. ¿Es el momento de desarrollar nuevas zonas, como Higuerón Norte o Buen Aire?
Las pocas bolsas de suelo que quedan, como los de la vieja factoría de Cruzcampo, han despertado un enorme interés. Aedas Homes va a ser muy activa en la búsqueda de proyectos para seguir creciendo. Es cierto que actualmente todos los promotores quieren solares finalistas, listos para poder construir. El Higuerón Norte o el Buen Aire tienen una carga urbanística tan elevada que los hace prácticamente inviables al precio de venta al que saldrían allí las viviendas... Pero la ciudad ya solo puede crecer en esa dirección, así que el desarrollo de esa zona es estratégico para el futuro.
Una de las apuestas de Aedas ha sido carretera de Carmona, con la promoción Armstrong. ¿La demanda ha respondido bien en este enclave?
El Ayuntamiento de Sevilla ha hecho una buena labor en la urbanización y ordenación de la zona donde estamos promoviendo, conocida como Cisneo Alto, y ya hemos vendido el 50% de esta promoción, con un buen precio de venta (que se mueve en una horquilla de entre 200.000 y 300.000 euros con plaza de garaje).
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