El secreto del éxito de las hipotecas fijas en España a pesar de la era del Euribor en negativo
Esta situación ha empujado a una batalla comercial entre entidades que comenzó el pasado marzo y que claramente beneficia al cliente con intereses que van del 1,05% a menos del 2%
A pesar de que el año pasado se preveía un regreso a la normalización monetaria con la consiguiente subida de tipos de interés una vez superada la crisis económica; la desaceleración registrada en la zona euro y la baja inflación obligaron al Banco Central Europeo (BCE) a posponer sus planes y a anunciar nuevos estímulos y que los tipos seguirían «en sus niveles actuales o inferiores» (actualmente, están en el 0%) al menos hasta mediados de 2020. Ante esta nueva coyuntura, los expertos consultados auguran que el Euribor seguirá «muy bajo durante los siguientes cinco años» . No obstante, el presidente del BCE, Mario Draghi, no acometió el tijeretazo esperado a los tipos el pasado septiembre. En esta línea, el principal indicador de referencia para las hipotecas variables cerró el noveno mes del año con una leve subida, en el -0,339% frente al -0,356% de agosto . «En la reunión del Banco Central Europeo del jueves 5 de septiembre se esperaba una bajada de los tipos, pero no fue así lo que empujó el Euribor a subir», señaló a finales del mes pasado el director de Hipotecas de iAhorro.com, Simone Colombelli. Pese a este leve alza, las cuotas de los créditos variables volvieron a bajar para aquellos a los que le tocaba revisar su hipoteca a Euribor a 12 meses.
Esta situación ha beneficiado al consumidor ya que se ha extendido por unos meses más la comercialización de hipotecas variables baratas y también ha evitado un encarecimiento de las fijas. Además, en la era de las hipotecas baratas con el Euribor en mínimos históricos y en plena guerra entre entidades , se da la paradoja de que casi la mitad - el 43,7%- de los créditos suscritos el pasado julio (últimos datos disponibles del INE) fueron a tipo fijo. ¿Por qué cada vez se contratan más este tipo de préstamos a pesar de las condiciones favorables de las variables?
«Entidades que históricamente no tenían productos hipotecarios a tipo fijo han sacado recientemente al mercado préstamos hipotecarios bajo esta modalidad. De hecho, en este año 2019 las hipotecas fijas ya representan casi el 50% de las hipotecas contratadas en España. Si tenemos en cuenta que veníamos de un anecdótico 6% en el año 2015 se constata un cambio en la tendencia en la contratación», destaca el responsable de asesoramiento financiero de Rastreator.com, Sergio Carbajal.
La explicación, en primer lugar, se basa en que «es una evidencia que los bancos prefieren que sus clientes se hipotequen a tipo fijo», tal y como explica el experto en hipotecas de Helpmycash.co, Miquel Riera. «Más que por la vinculación, que suele ser la misma que con una hipoteca variable, a los bancos les interesa incentivar la contratación de hipotecas fijas porque ganan más dinero con ellas a corto plazo. Con un Euribor bajo mínimos, la rentabilidad de las hipotecas variables es muy baja, así que tiene lógica que las entidades prefieran dar préstamos hipotecarios a tipo fijo para aumentar sus márgenes de ingresos», añade Riera.
«Más que por la vinculación, que suele ser la misma que con una hipoteca variable, a los bancos les interesa incentivar la contratación de hipotecas fijas porque ganan más dinero con ellas a corto plazo» (Miquel Riera, Helpmycash)
Esta situación ha empujado a una batalla comercial entre entidades que comenzó el pasado marzo y que claramente beneficia al cliente, ya que ahora se pueden encontrar intereses fijos que van desde el 1,05% con un plazo de 15 años; de menos del 1,50% a 20 años y de menos del 2% a 30 años, tal y como resume el portavoz de Helpmycash. Por contra, se han detectado incrementos en los intereses de las hipotecas variables «desde el pasado septiembre y, sobre todo, durante la primera semana de octubre». Estas subidas se aplicaron a través de los diferenciales, pero también por aumentos de los tipos fijos iniciales y de algunas comisiones.
Asimismo, en Rastreator.com hablan de un abaratamiento de los tipos fijos en los últimos meses . «Hemos observado como en los últimos meses se han rebajado los tipos ofrecidos en una media del 0,25% respecto a comienzos del año, siendo posible encontrar en nuestro portfolio de productos hipotecas a 30 años a tipo fijo del 1.55%».
Estabilidad a largo plazo
Por otro lado, el temor a que en el futuro se repita un periodo de subidas del Euribor, empuja a los consumidores a buscar una mayor estabilidad. Así, desde su implantación en 1999, el indicador de referencia de la mayoría de los créditos para comprar una vivienda marcó máximos en julio de 2008, hasta el 5,392%, con lo que se disparon las cuotas abonadas mensualmente por los hipotecados. En este sentido, el director de Comunicación de Reclama por mí, Javier López, recomienda la contratación de hipotecas fijas como la opción más segura . «Las hipotecas variables son para aquellos que puedan asumir el riesgo de una futura subida del Euribor por tener solvencia para amortizar hipoteca y que en consecuencia, no les afecte un alza de tipos», puntualiza López. Además, la situación presente de las hipotecas fijas es bastante favorable gracias a la guerra entre bancos. «Si se contrata ahora un tipo fijo con las condiciones actuales y se da una futura subida del Euribor, los tipos fijos pueden quedar en una posición de ventaja», pronostica el portavoz de Reclama por mí.
«Las hipotecas variables son para aquellos que puedan asumir el riesgo de una futura subida del Euribor por tener solvencia para amortizar hipoteca y que en consecuencia, no les afecte un alza de tipos», (Javier López, Reclama por mí)
Los préstamos a tipo variable también pueden interesar para plazos cortos, unos 10 ó 15 años. «Si se prefiere pagar poco a corto plazo y esa persona es capaz de asumir una posible subida de cuotas en el futuro, puede que firmar una hipoteca variable le convenga más. Y si no se fía del Euribor y prefiere pagar siempre lo mismo -a sabiendas de que la hipoteca podría cosrtarle más- el tipo fijo puede ser una mejor opción», afirma Riera de Helpmycash.
Novación del préstamo
Otra opción contemplada por el consumidor podría pasar por contratar una hipoteca fija ahora y cambiarse a una de tipo fijo cuando suba el Euribor . De hecho, «la nueva Ley Hipotecaria abarata los costes de la novación del préstamo hipotecario para modificar el tipo de interés de variable a fijo. En la actualidad, si el préstamo tiene una vida menor a tres años se deberá pagar una comisión máxima del 0,15%. Si el cambio se realiza después de los tres primeros años de vida del préstamo esta comisión será del 0%», asegura el responsable de asesoramiento financiero de Rastreator.com, Sergio Carbajal.
Sin embargo, esta operación también tiene riesgos. «Es importante reseñar que si el Euribor sube, los tipos de interés fijos que ofrecerá la entidad en ese momento no serán comparables con los que ofrecía cuando se contrató, por lo que habrá que evaluar si merece la pena el cambio», añade Carbajal.
«Es importante reseñar que si el Euribor sube, los tipos de interés fijos que ofrecerá la entidad en ese momento no serán comparables con los que ofrecía cuando se contrató» (Sergio Carbajal, Rastreator)
El cliente también se puede blindar frente a las subidas del Euribor mediante otro mecanismo que minimiza el riesgo. Así, existe la opción de contratar un CAP (derivado financiero) , «que consiste en un contrato entre el banco y el cliente por el que se establece un porcentaje límite ante la subida del Euribor a cambio de una prima única que deberá satisfacer el cliente. La prima se calcula en función del tipo de interés que haya en ese momento y la cobertura que se contrate, pudiendo contratar un CAP tras otro adaptándose a las evoluciones de los tipos de interés», indica Carbajal.
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