La fiebre de alquiler de locales constipa al comercio tradicional

En los últimos años se ha producido un mayor movimiento en los locales comerciales de Madrid . Cierran unos, abren otros y todo ello en un momento en el que invertir en un local es realmente muy rentable. «Estamos viendo que los locales generan un gran interés no solo como uso, para instalar un negocio, sino también para aquellos que quieren invertir porque ofrece una rentabilidad grande, a día de hoy hasta el 9% de renta bruta», cuenta a ABC Ferrán Font , director de Estudios de Pisos.com . Y es que además este tipo de inversión, si lo comparamos con el de las viviendas, «tiene un mantenimiento mucho más sencillo». La cruz de esta fiebre del alquiler es que puede llegar a comprometer la viabilidad de los negocios tradicionales.

En el Barrio del Pilar, por ejemplo, en los últimos dos años se han cerrado el 50% de los locales, según los datos que maneja la asociación de comerciantes de dicho barrio. Luis Miguel Guerrero, su vicepresidente, y franquiciado del grupo inmobiliario Tecnocasa, reconoce que los locales comerciales «o están muy de paso o en una zona muy comercial o si no, no tienen salida». Se produce «una gran rotación porque no hay mucho negocio. Las personas llegan con expectativas más altas y luego los resultados no son los esperados y cierran, porque el coste es muy alto», añade. El precio de los locales en esta zona varía entre 1.000 y 2.000 euros a los que hay que sumar los gastos como autónomo y los gastos normales de cualquier local. «Lo normal es que el inquilino invierta también en acomodar el local a su negocio y supone una inversión más», recuerda Luis Miguel Guerrero. Si los locales están próximos a la salida del metro «los precios son más altos y tampoco son rentables». Incluso en los centros comerciales como La Vaguada «hay mucha rotación» y es donde se abren más franquicias. En otras zonas más céntricas como las de Malasaña, por ejemplo, se han dado casos de duplicar y triplicar los precios de los alquileres y los negocios tradicionales acaban por cerrar. En los barrios más turísticos los locales vacíos se ocupan por nuevo inquilinos con otro tipo de negocios como franquicias, lavanderías, inmobiliarias o casas de apuestas. Además, la subida del precio del alquiler de vivienda afecta también al comercio ya que los inquilinos tienen menor poder de compra.

Según los datos facilitados por la gestora inmobiliaria Solvia, este mercado registró una inversión cercana a los 3.900 millones entre agosto de 2017 y agosto de 2018, un 5,4% más que un año antes, y un volumen de compraventas de 31.200 operaciones. El importe medio de inversión fue de 124.273 euros (un 4% menor). El precio medio para toda España se sitúa aproximadamente en 1.000 €/m2 pero en el caso de Madrid ya ha alcanzado los 1.475 €/m2. La renta media del alquiler se situó en 7,8 €/m2 pero en el caso de Madrid fue de 10,8 €/m2 .

En lo que se refiere a la rotación del mercado, por cada 100 locales publicados se venden alrededor de 35-40. Tal y como resalta el director de Estrategia, Desarrollo de Negocio y Consultoría de Solvia , Guillermo Estévez, « la demanda se centra en zonas céntricas (prime) o en centros comerciales, que se han llevado gran parte del tráfico del comercio tradicional. Los pequeños locales y zonas comerciales en las afueras o extrarradios están sufriendo en mayor medida el auge del e-commerce y los cambios en los hábitos de consumo».

Augusto Lobo, director del área Retail de JLL en España, señala tres perfiles diferentes de inversores de estos locales. Por un lado los institucionales, «como aseguradoras y fondos de pensiones, que buscan operaciones con volúmenes altos, ingresos estables y recurrentes y mucha seguridad en cuanto al perfil del operador». Por otro, los inversores que «buscan comprar locales vacíos o con rentas por debajo de mercado, para reconvertir eses locales, alquilarlos por rentas más altas y posteriormente vender ». Y en tercer lugar inversores privados que «buscan alternativas seguras de inversión». Augusto Lobo espera en el 2019 «una cierta estabilización en este mercado. Prevemos que no haya incrementos de rentas tan significativos como en años anteriores, que los niveles de ocupación se mantendrán altos y la búsqueda de ubicaciones céntricas por parte de grandes operadores será nuevamente otra tendencia. A nivel de inversión, nuestro escenario para el próximo año es de estabilidad en rendimientos».