¿Qué hago si se acabó el amor y la casa es de los dos?

Existen muchos motivos por los que un determinado bien puede acabar siendo propiedad conjunta de dos o más personas. Por ejemplo, cuando se hereda una misma vivienda entre varios hermanos, cuando se adquiere una con la actual pareja o cuando varias personas reciben un regalo o una donación conjunta.

El segundo de los casos es muy frecuente hoy día. Las parejas se conocen y se van a vivir juntas o se casan y compran la vivienda entre los dos pensando que el amor durará toda la vida. Luego el amor se va pero la casa y la hipoteca, siguen.

La ley regula el uso conjunto de los bienes y cuáles son las limitaciones legales y las posibilidades para resolver dificultades que puedan surgir.

Cuando nos encontramos con un proindiviso, o sea, cuando varias personas tienen derecho de propiedad de un determinado bien, la ley la regula como una comunidad de bienes o copropiedad. En este caso, cada copropietario tiene un porcentaje de propiedad llamado cuota, es decir, un 25% o un 50% por ejemplo.

La máxima que hay que tener en cuenta en estos casos, según señala Horacio Pavón Puro, de leYel Abogados, es que puede hacer uso del bien siempre que no prive a los demás propietarios del mismo.

«Todos son propietarios del todo, independientemente de la cuota que tenga cada copropietario. Si se trata de una vivienda, no podemos marcar una línea divisoria en mitad de la misma, para separar a los propietarios sino que podemos usar la totalidad del inmueble y debemos permitir igualmente el uso a los demás. Muchas veces sucede que uno de los copropietarios de una vivienda cambia la cerradura para impedir el acceso a la vivienda a otro copropietario debido a una mala relación o que aquélla tiene una cuota mayor de propiedad u otras razones, y no hay que olvidar que este acto puede suponer un delito de coacciones penado en el código penal, incluso aunque la cuota de este sea muy inferior a la cuota de aquel», destaca.

Además, añade que los gastos de la comunidad de los propietarios, podrán ser reclamados a cualquiera de los copropietarios que deberá asumir ese gasto, y posteriormente ajustar las cuentas con los demás, es decir, se trata de una deuda solidaria.

Pero desprenderse de la vivienda tras la ruptura de la pareja es el objetivo más habitual. La ley establece diferentes vías para dar una solución a los conflictos que puedan surgir.

En particular, según el citado letrado, podemos realizar una de las siguientes tres acciones. Realizar una oferta para comprar el bien al otro mediante un contrato de compraventa privado o ante notario, y su inscripción correspondiente en el registro de la propiedad.

También se puede vender la casa a un tercero que adquiriría la totalidad del bien (cualquiera puede vender su parte pero esto no soluciona el problema) y el dinero de la venta se repartiría entre los dos dependiendo de su cuota (si uno tiene el 75% del bien y el otro el 25%, se repartiría el dinero en estas proporciones).

Y, por último, cuando uno de los copropietarios ha intentado poner fin a dicha copropiedad sin éxito, puede acudir a un procedimiento judicial en el que demanda al otro, se tasa el bien en cuestión y finalmente sería dividido y adjudicado a cada uno según su cuota si el bien fuera divisible o subastado.

Este procedimiento se llama «división de cosa común» y se regula en el Código Civil. Por tanto, los copropietarios siempre deberían actuar de buena fe y respetando el derecho del otro, pues cualquiera de ellos podría acabar iniciando un procedimiento judicial de este tipo.

Pavón destaca que la ley da la posibilidad a los copropietarios de establecer un pacto que no puede superar el periodo de 10 años para que durante ese tiempo nadie pueda ejercer la acción de división de cosa común.