Moncloa, Centro y Chamberí, los distritos donde más sube el precio de la vivienda

Madrid ha logrado, por primera vez desde que empezó la crisis, consolidar una subida del precio de la obra nueva en los últimos doce meses. El valor medio del metro cuadrado construido ha vuelto a aumentar un 4,2% en el primer semestre de 2015 hasta situarse en los 2.776 euros. Concretamente, 107 euros más que en junio de 2014. La subida más acusada entre las capitales de provincia de toda España con un avance superior a la media nacional, situada en el 1,8%. Un repunte inmobiliario -del que ya informó ABC a finales de 2014- que, en la capital, están liderando distritos como Moncloa con 3.816 €/m2 (con un incremento del 9,9 % respecto a diciembre de 2014), Centro a 3.782 €/m2 (+6,6 %) y Chamberí 4.436 €/m2 (+6,5 %), según el último informe de Sociedad de Tasación.

El centro y el norte siguen siendo las zonas más solicitadas por los compradores. El sector coincide en que el mercado está mostrando signos de «recuperación» aunque los precios sigan acumulando una caída del 39,5 % desde los máximos históricos de 2002. «Así lo refleja el aumento en el número de transacciones y la formalización de créditos hipotecarios respecto al semestre anterior. También la reanudación de obras en construcción paralizadas durante los dos o tres últimos años», explica a ABC César Hernández, director Análisis Mercado y Explotación BDI de Sociedad de Tasación. A ello se suma cierta «estabilidad» en los precios desde finales de 2013.

Todos los distritos han registrado subidas en el valor medio del metro cuadrado en los seis primeros meses de 2015. Además de los citados, Fuencarral (2.843 €/m2), Hortaleza (2.962 €/m2) y Villaverde (1.800 €/m2) han experimentado incrementos de más del 5 %. Por su parte, Salamanca (4.667 €/m2) y Chamberí (4.436 €/m2) siguen siendo los más caros de la capital. Villaverde también ha repetido como el distrito con las viviendas nuevas más baratas con 1.800 €/m2, seguido de Villa de Vallecas con 2.132 €/m2.

Fin del ajuste

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) informó a finales de 2014 que se había producido el «fin del ajuste». Para los expertos inmobiliarios los precios tocaron fondo entonces pero, a la vez, aseguran que el sector sigue estando lejos de un mercado «saludable». Así opina Ernesto Tarazona, socio director de la división Residencial y Suelo de Knight Frank en España.

No obstante, creen que aquel que tenga posibilidades de acceder a un crédito llega en un buen momento para decidirse a comprar. Las clave: los precios ajustados. «Madrid se ha posicionado como la locomotora del sector. Ahora mismo hay más demanda de obra nueva que stock disponible», explica Tarazona. Según los informes que maneja, a finales de 2014 la oferta de obra nueva en el interior de la M-30 apenas era de 3.500 unidades. «Hay zonas donde han salido nuevas promociones y han volado», explica. En el exterior de la M-30 hay más stock disponible -el 62% sobre el total de la oferta-.

Acompañando la reactivación de la oferta se encuentra una «demanda más solvente». «Los potenciales compradores han conseguido ahorrar durante los 8 años que ha durado la crisis, por lo que tienen menos necesidad de crédito», dice. No obstante considera que la financiación está llamada a ser el «motor de arranque» del nuevo ciclo. «Se aprecia ya una mayor predisposición de la banca a volver a su negocio principal: prestar dinero», apunta.

La tercera capital más cara

Madrid sigue siendo la tercera ciudad más cara de España para adquirir una vivienda, por detrás de San Sebastián y Barcelona. Que el precio siga subiendo o bajando en los próximos meses dependerá de muchos factores. «En la actualidad, el mercado tiende a la estabilización de los precios, no obstante, las subidas o las bajadas dependen y dependerán de factores externos al sector, como la marcha de la economía, la creación de empleo o el aumento del flujo hipotecario», sostiene el experto de Sociedad de Tasación. «También la situación política», apunta su colega de Knight Frank.

2014 fue un año récord para la inversión residencial y las previsiones de cierre para 2015 son «igualmente buenas». Se registraron más de 900 millones de euros, lo que supone un 200% más comparado con el año anterior. Respecto a los inversores, según Knight Frank continúan con la apuesta de comprar en el centro de la ciudad, principalmente edificios en rehabilitación o solares que requieren una gestión activa, pero siempre con una «excelente ubicación». «Tan solo el 5% del volumen de inversión pertenece a operaciones realizadas fuera del perímetro de la M-30», sostiene Tarazona.

En cuanto a la vivienda usada, César Hernández considera que los precios han «tocado suelo» y que, incluso, se observan «subidas de poca entidad». «Sería imprudente hablar en este momento de relanzamiento del precio de las viviendas usadas», matiza. Otro de los puntos de los que está pendiente el sector es de que las administraciones y los jueces no generen más «inseguridad jurídica» en torno a algunos nuevos desarrollos urbanísticos, como Valdebebas.

Pozuelo, la más cara para vivir

En el área metropolitana, apenas se registran variaciones significativas y el precio medio se sitúa en 1.875€/m2. Los aumentos más acusados en los seis primeros meses de este año se dan en Torrejón de Ardoz (1,6 %), San Sebastián de los Reyes y Parla (0,7 %). Por contra, las localidades donde más han caído los precios son Alcalá de Henares (-1,1 %), Getafe (-0,9 %) y Móstoles (-0,5 %).

Según Sociedad de Tasación Pozuelo de Alarcón se ha posicionado como la población más cara para vivir (2.555 €/m2), seguida de Alcobendas (2.460 €/m2) y Boadilla del Monte (2.212 €/m2).

Por su parte, las localidades que están en el entorno de la A-6 destacan por sus nuevas promociones inmobiliarias. El noroeste de Madrid ha gozado siempre de unas altas expectativas de revalorización. Además de Pozuelo, municipios como Majadahonda (2.197 €/m2) -el precio ha bajado un 0,5 % respecto a diciembre de 2014- o Las Rozas (2.180 €/m2) cuentan con un mercado inmobiliario con «buena salud». Su cercanía con la capital, un ambiente tranquilo rodeado de naturaleza y bien comunicado son sus principales atractivos para los compradores. Un tipo de propietarios de poder adquisitivo «medio-alto» con un perfil de profesional muy cualificado con familia que quiere viviendas grandes en zonas tranquilas y seguras.