Madrid

El éxito de las Cuatro Torres: casi un 100% de ocupación una década después

La compra del rascacielos de Cepsa por Amancio Ortega escenifica el tirón del complejo, al que ya solo le queda un 11% de espacio, y del mercado de oficinas

El éxito de las Cuatro Torres: casi un 100% de ocupación una década después

La flamante adquisición de la Torre Cepsa por Pontegadea, el holding inmobiliario de Amancio Ortega, vuelve a poner sobre el tablero el creciente interés por el parque empresarial Cuatro Torres Business Área. Los rascacielos que cierran en su límite septentrional el paseo de la Castellana han pasado de ser un objetivo sin interés a un caramelo para los inversores y socimis una década después de su construcción. Es la segunda operación en menos de un año que afecta a una de los rascacielos del complejo después de que el Grupo Villar Mir vendiera, en noviembre de 2015 por 558 millones, Torre Espacio al grupo filipino Emperador.

Con la práctica totalidad de su superficie bruta alquilable ocupada -rozando el 89% de media entre los cuatro edificios-, el escaso espacio disponible está tan segregado que no satisface las necesidades en metros cuadrados de grandes compañías, sobre todo, extranjeras. En la Torre Cepsa, diseñada por el arquitecto Norman Foster y propiedad de Bankia hasta el viernes, apenas queda un 12% de espacio disponible. Unos 13.000 metros cuadrados, según un reciente informe de la consultora Knigth Frank.

Torre Cristal, propiedad de Mutua Madrileña, cuenta ya con una ocupación superior al 82%. El edificio se acerca también a su plena ocupación tras la firma de nuevos contratos de alquiler con empresas como Commerzbank, Red Hat, Cerner, MasterCard y Gesternova. Estos tres últimos inquilinos ya se han mudado al rascacielos más alto de España.

La consultora KPMG se ha quedado con 18 plantas de la Torre de Cristal. Al edificio solo le quedan libres tres plantas completas

En este ejercicio, el edificio diseñado por César Pelli ha protagonizado importantes operaciones como el traslado de las oficinas de KPMG desde Torre Europa -recién reformada y con nuevo inquilino: AOL-. La consultora cuenta con 18 plantas, con una superficie superior a los 22.000 metros cuadrados, que acoge a sus más de 1.900 empleados. El resto está actualmente acometiendo las reformas de acondicionamiento necesarias para realizar su mudanza antes de que acabe el año. Compartirán espacio con compañías como Seat, Agbar, Thyssenkrupp, Pentech, Banco Do Brasil, BSD Enterprise, Bovis, Coca Cola Iberian Partners o SegurCaixa Adeslas, entre otras multinacionales. Con estas operaciones, la torre se queda con sólo 3 plantas completas y 10 medias plantas sin ocupar. En total 11.002 metros cuadrados.

Torre Espacio, busca más inquilinos

Cuatro Torres Business Área
Cuatro Torres Business Área

En esta línea, Torre Espacio acaba de encargar a las inmobiliarias JLL y Savills el reto de elevar al 100% la ocupación del coloso. El primero de los edificios que se puso en explotación en parque empresarial Cuatro Torres Business Área tiene actualmente 8.800 metros cuadrados disponibles, el 15% de la superficie bruta alquilable. A pesar de su venta al Grupo Emperador, el Grupo Villar Mir sigue teniendo la gestión de este espacio a través de una sociedad filial que, en estos momentos, está en pleno proceso de renovación. Entre otras novedades el rascacielos estrena denominación, «Torrespacio», e imagen corporativa. El objetivo final es hacer aún más atractivo un producto «prime» que escasea en la zona CBD (en inglés, siglas de Center Business District). Por su parte, la Torre PwC, adquirida por la socimi Merlin Properties tras quedarse el año pasado con la cartera de Testa, tiene una ocupación plena con el Hotel Eurostars Madrid Tower y la consultora PwC (PricewaterhouseCoopers) como inquilinos.

La oferta sigue bajando

La tasa de disponibilidad de oficinas «prime» en la capital sigue su tendencia hacia la escasez. Según datos de Knigth Frank, la superficie disponible en Madrid es del 10,2%. Una situación que podría haberse acelerado de no ser por la «incertidumbre política» que arrastra el país desde el 20 de diciembre de 2015. «En la primera mitad del año, la pujanza que se venía observando en los últimos meses del año anterior, se ha visto frenada. No obstante, la renta "prime" -actualmente en 27,5 euros por metro cuadrado- sigue apuntando una tendencia alcista», explica a ABC, Raúl Vicente, director de Agencia Oficinas de Knight Frank.

Complejo de oficinas de Azca
Complejo de oficinas de Azca- ABC

A pesar de todo, la zona CBD ha experimentado en lo que va de año un incremento notable de oferta disponible, gracias a los traslados de sede de varias compañías. Sin embargo, el problema radica en la escasez de un «producto atractivo y de calidad» para las compañías extranjeras que, por otra parte, cada vez se sienten «más interés por establecerse en Madrid». «El producto con grandes superficies alquilables, en perfecto estado y con una ubicación que seduzca es casi residual», apunta Vicente.

«No hay tanto stock de calidad y el futuro pasa por la reconversión de los edificios disponibles», señala, en esta línea, José Miguel Setién, responsable de Negocio de Oficinas de JLL. «El handicap de Madrid es que no es fácil reconvertir zonas que tradicionalmente no han sido interesantes para el sector en complejos atractivos para inversores», opina.

Costes atractivos

La capital es una de las ciudades europeas con menores costes de ocupación de oficinas -es decir, la suma de renta, impuestos, servicios y gastos de implantación-. En Madrid los costes de ocupación ascienden a 34,5 euros por metro cuadrado al mes (€/m²/mes), mientras que en Londres están entre 198 y 116,25 €/m²/mes, según Knigth Frank.

«Nos encontramos en un momento todavía bajo en el ciclo de rentas y muy lejos de las cifras de Londres o París. A pesar de ello, Madrid encabeza las ciudades con mayor potencial de crecimiento de rentas junto con Amsterdam, Barcelona o Lisboa», concluye Raúl Vicente.

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