«La demanda está respondiendo a los grandes desarrollos inmobiliarios de Sevilla»
Metrovacesa, Insur, Vía Celere, Aedas Homes y CBRE analizan las claves de un nuevo auge del sector en la capital hispalense
El sector inmobiliario en Sevilla ya ha entrado de lleno en un nuevo ciclo. El ladrillo inició un tímido renacimiento en 2014, en los barrios céntricos de la ciudad, gracias a aquellas familias que no habían perdido su poder adquisitivo durante la crisis y aprovecharon el fuerte bajón de los precios para acceder a una vivienda mejor. Paulatinamente los fondos de inversión y algunas empresas promotoras fueron tomando posiciones en las áreas de expansión de la ciudad para atender a la futura demanda que estaba generando el crecimiento de la economía . Fruto de esta tendencia es que en los últimos dos años el panorama haya cambiado radicalmente, con promociones muy avanzadas en Entrenúcleos y Hacienda Rosario, y con nuevos proyectos a muy corto plazo en Sevilla Este y Palmas Altas. Los responsables de los grandes desarrollos urbanísticos de Sevilla analizan el mercado.
1. La demanda debe crecer
«Todas las nuevas iniciativas tienen sentido porque en Sevilla debe crecer la demanda de vivienda nueva en los próximos ejercicios», apunta Francisco Pumar , director general de Inmobiliaria del Sur (Insur), en una mesa de debate que precede a la celebración del próximo salón Welcome Home (el 9 y 10 de febrero), organizado por ABC y BBVA. La media de viviendas nuevas comercializadas en la provincia desde 2005 ha rondado las 4.500 unidades al año. Si el dato de 2007 (más de 12.500 unidades) fue desorbitado, tampoco es normal el de los tres primeros trimestres de 2017 (en torno a 1.400). « Hay margen de crecimiento y las sensaciones son muy positivas, existe el convencimiento de que asistiremos a una expansión sostenida y estable de las ventas», remarca.
A pesar de estas buenas perspectivas, hay un segmento fundamental de compradores que todavía no está llegando al mercado. «La recuperación de la economía y la creación de empleo hace que haya nuevas capas de la población con capacidad para adquirir su primera casa, el problema es que estas nuevas familias no tienen todavía un ahorro suficiente para dar el importe económico necesario para la entrada de la hipoteca, de ahí que tengan dificultades para acceder a la financiación ». Frente a ello, Pumar considera la capacidad de venta crecerá «si se buscan fórmulas para acompañar a este tipo de clientes con condiciones favorables».
Diego Chacón , director territorial de Aedas Homes en Andalucía, confirma este diagnóstico. Cuando Aedas aterrizó en la capital hispalense en 2015, con proyectos como el de Hacienda Rosario (donde promueve más de 1.000 viviendas), realizó un análisis muy pormenorizado del mercado. «La ciudad y su área de influencia concentran 1,3 millones de ciudadanos, y en una década no se había construido prácticamente nada, con lo cual era evidente que sería necesario hacer obra nueva». Chacón percibe un mercado con una tendencia alcista, pero con una demanda que aún está muy contenida, y con un perfil de cliente muy exigente. «La demanda está respondiendo a las expectativas, aunque el comprador sigue estando en una horquilla de entre 35 y 45 años , el joven que ha entrado recientemente en el mercado laboral y no tiene ahorros aún no está en el mercado», subraya.
2. Vuelve el inversor
José Luis Rodríguez Valdivieso, gerente de promociones de Metrovacesa, incide en esta visión optimista. «Estamos trabajando para iniciar a fines de este año la promoción de Palmas Altas , que contempla más de 1.600 viviendas, porque nuestra previsión es que la demanda será muy potente». Este directivo recuerda que en la última década no se han puesto nuevas promociones en el mercado y que las nuevas promociones «aportan un valor diferencial por la enorme calidad y el diseño de estos nuevos edificios , con unas características que no tiene la oferta de segunda mano».
La recuperación de las ventas también estará determinada por la vuelta al mercado de un segmento de compradores que había desaparecido en la última década : el inversor que adquiere estas viviendas para su arrendamiento posterior, pues se ha constatado que existe una demanda creciente e insatisfecha de clientes que prefieren el alquiler a la compra. «Los inversores regresan al escenario porque el arrendamiento de viviendas ofrece unas rentabilidades muy razonables», apunta. Se ha dado también un nuevo fenómeno en el sector, como el de los apartamentos turísticos, que han reducido notablemente la oferta residencial en el centro y han disparado los precios en las zonas más céntricas, con lo cual ha empujado a una parte de la demanda a buscar su hogar en otras zonas. En paralelo, los jóvenes que aún no tienen el ahorro necesario para adquirir su casa optan por el alquiler.
3. Nuevo perfil de cliente
La compañía Vía Célere es otra de las que se han apuntado a la recuperación del sector en Sevilla, con la compra de suelo en zonas como Sevilla Este. «Cuando vimos la oportunidad de crecer en la capital andaluza no lo dudamos en ningún momento», remarca José Ortiz, delegado territorial de esta compañía. Este directivo considera que actualmente los productos se realizan pensando, desde primera hora, en un cliente más selectivo que el de hace una década. «En la nueva era digital los compradores acceden desde su móvil a toda la información, tanto de la promoción como del barrio, interactúan con sus posibles vecinos a través de foros , tienen una capacidad ilimitada para comparar los distintos productos y los precios... todo esto hace que el nivel de exigencia con el que se realizan los nuevos desarrollos inmobiliarios sea muy superior al de ciclos anteriores».
El aprendizaje de la crisis ha llevado a que exista un alto nivel de profesionalización en todos las facetas del sector, incluyendo la financiación de las promociones, que se realiza en base a unas perspectivas de ventas muy contrastadas . Todos los proyectos se plantean en distintas fases, para acompasar la construcción con las ventas, con lo cual se mide mucho el ritmo de promoción para evitar que exista un stock que no pueda ser asumido por el mercado a corto plazo.
4. Interés en suelo finalista
Ramiro Moreno Calero , director de Residencial y Suelo de CBRE en Andalucía, sostiene que las expectativas de la demanda son las que han originado en los últimos años un enorme interés de los fondos de inversión por adquirir aquellos suelos urbanos finalistas que quedaron sin desarrollar en Sevilla y su área metropolitana por el estallido de la crisis. «El interés ha sido creciente y se han acercado, cada vez más, una tipología de fondos de inversión que apuestan por dar un valor añadido a esos activos», remarca. Hay áreas del entorno de Sevilla, como Mairena del Aljarafe , donde gracias a las buenas conexiones (especialmente el Metro) se ha reactivado el interés de la promotoras.
Las fórmulas de financiación de las nuevas promociones no están pensadas para aquellos solares que aún no estén consolidados, pues los plazos de inicio y finalización de los proyectos están muy medidos. Dado que las grandes bolsas de suelo finalista se están agotando, en este momento «escasea la materia prima en Sevilla, con lo cual se puede generar un repunte en los precios del suelo que sería nefasta para el sector», indican.
5. Precios contenidos
Otras de las características de esta nueva etapa del sector en las zonas de expansión de Sevilla es que los precios son tan competitivos que, en muchos casos, se mueven en horquillas similares a la Vivienda de Protección Oficial (que casi ha desaparecido en el nuevo ciclo). Estos expertos esperan que la tendencia en el precio de los inmuebles crezca de forma moderada, al mismo nivel que el IPC. Por eso es tan importante que se desarrollen suelos finalistas en Sevilla, adaptando el Plan General de Ordenación Urbana a los esquemas actuales de este negocio y poniendo así nuevo suelo finalista en el mercado . «Si no hay nueva materia prima para construir en el futuro inmediato, crecerá el precio de los solares y esto romperá el sano crecimiento del sector en los últimos años», concluyen.
