El precio de la vivienda no pierde el Norte en Madrid

¿Cuáles son los motivos que convierten a Pozuelo de Alarcón, Alcobendas, Majadahonda, Las Rozas, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos en los seis municipios de la Comunidad de Madrid con los precios de las viviendas más caros? Los expertos apuntan varios factores: situación geográfica, calidad ambiental, prestigio social, infraestructuras, especialmente aquellas relacionadas con la movilidad... En el lado Opuesto, San Martín de Valdeiglesias encabeza el ranking de las localidades de la Región con los precios más bajos.

Para Manuel Gandarias, director de gabinete de estudios de Pisos.com, el principal motivo por el que las citadas poblaciones albergan las viviendas más caras es su "buena localización". Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda... son municipios que están próximos entre sí, y además bien comunicados con la capital.

A ello se suma que tienen una renta más alta que otros situados, por ejemplo, en el sur de la Región. Por lo tanto, "hay más demanda potencial con mayor solvencia". Cabe recordar que a partir de 2015 se consolidó la vuelta de la financiación bancaria al producto personal hipotecario, pero con unos mayores requisitos por parte de los bancos desde el punto de vista de solvencia. "Esto obviamente facilita el acceso a la compra. Y, claro, es más fácil encontrar una demanda con mayor solvencia en municipios con mayor renta que en municipios con menor renta". Y, al mismo tiempo, a mayor renta de los ciudadanos, más recaudación, que se traduce en mayor presupuesto para infraestructuras.

Y es que "también unas buenas infraestructuras" influyen en el encarecimiento de la vivienda. Por ejemplo, las conexiones y el transporte público. Porque "no es lo mismo entrar por la A3, la de Valencia, o por la A4, la de Andalucía, que acceder por la A6, la carretera de La Coruña, que está más preparada". A todo ello se suman, en opinión de Gandarias, las infraestructuras empresariales. Subraya, por ejemplo, que hay muchas más sedes de empresas multinacionales en el entorno de la A6, que en el área de influencia de la A3.

Tres Cantos está un poco más lejos, pero tiene una infraestructura empresarial muy potente, un parque tecnológico... Y eso contribuye a elevar el precio de la vivienda, en opinión del experto de Pisos.com.

José María Ezquiaga, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, coincide en que hay un primer criterio, el geográfico, muy estrechamente relacionado con la calidad ambiental. "Los municipios en las áreas de granito del norte y noroeste de la Comunidad, el entorno de la capital hacia la Sierra, tienen un mejor clima y unas mejores condiciones medioambientales que el sureste, que es la zona de yeso".

«Geografía del prestigio»

Ezquiaga apunta otro factor, más social: "A lo largo del tiempo se ha consolidado una geografía del prestigio. El entorno del noroeste tiene mayor prestigio social que el sur. Esa es una realidad no solo del mercado, sino construida a través del imaginario social". Es un factor reversible porque en su opinión, algunos municipios que parten de unas condiciones menos favorables podrían entrar en el selecto club "con una buena gestión".

Ezquiaga alude también a la importancia de las infraestructuras a la hora de establecer el ranking de las localidades con las viviendas más caras. "No cabe duda de que son más apreciados los puntos donde la accesibilidad es mejor, sobre todo en lo que se refiere a metro y ferrocarril".

En resumen, los núcleos en los que confluyen clima y geografía favorables, prestigio social y buenas infraestructuras, empezando por las de movilidad, estarán entre los que registren los precios de vivienda más altos.

El de la buena gestión es un factor no menos desdeñable. "Los municipios de la Comunidad de Madrid que han tenido una buena gestión, normalmente dan unos ratios de mayor calidad de vida en el tema de equipamientos y de infraestructuras. Y suele ser un factor que se refleja en el incremento de los precios de la vivienda", afirma el decano del Colegio Oficial de Arquitectos. "Quizá en el tope de precios pesen más los factores ambientales, geográficos y los de prestigio social. Pero no cabe duda de que estos factores de buena gestión también son un valor añadido".

Pero puntualiza: "Los precios del suelo no son algo inexorable que impidan definitivamente que pueda haber clase media". En su opinión, "una política de vivienda, con distintos niveles de estrato, puede también garantizar que llegue algo de vivienda asequible, por ejemplo, para jóvenes".

Pero al final "el precio no se construye solo con un algoritmo matemático de todas las variables favorables", advierte Ezquiaga, sino que "es un producto que se construye socialmente a lo largo de muchos años y forma parte del imaginario colectivo".

Calidad arquitectónica

Hay otra serie de factores complementarios que contribuyen al encarecimiento de la vivienda. Por ejemplo, la proximidad de equipamientos –un factor positivo–, y, en menor grado, la cercanía a áreas de empleo, como parques empresariales. Ezquiaza considera también "muy relevante" la calidad urbanística y arquitectónica de la promoción, la presencia de calles y espacios públicos con diseño y ejecución de calidad. Además, la vivienda unifamiliar "siempre tiene una repercusión por metro cuadrado superior a la que tienen los apartamentos".

Por el contrario, lo que no tiene tanta relevancia a la hora de establecer precios es la presencia de dotaciones y equipamientos. Ello, "porque por lo general, y afortunadamente, en España los equipamientos vienen fijados por Ley. Así que en la mayor parte de los municipios, la dotación de equipamientos es la correcta. Es decir, no hay déficit de escuelas o centros de salud en la Comunidad de Madrid. Pueden estar mejor o peor situadas, pero no tenemos déficit.

Pero, ¿por qué algunos municipios están en alza, y otros, a la baja?. Pues porque hay algunos factores que son reversibles. "Una mala gestión municipal –reitera Ezquiaga– perjudica mucho la imagen de esa localidad. Y también a su prestigio social". Así que "un municipio que teniendo unas condiciones favorables hiciera una apuesta por un urbanismo de baja calidad, muy masificado, al final va a acabar sufriendo efectos de congestión y deterioro ambiental que le va a hacer bajar posiciones en el ranking". En cambio otra población, que pudiera arrancar de una posición más modesta, si hace una apuesta por un urbanismo de calidad e inteligente, puede dar respuesta a los temas básicos, es decir, la accesibilidad, y puede subir posiciones en el ranking" porque "no es algo que esté escrito para siempre. Se puede cambiar a mejor o a peor".

¿Pero es posible que bajen posiciones aquellos núcleos que de manera sostenida figuran como los más caros? "Un factor muy determinante –concluye Ezquiaga– puede ser que están ya cercanos a la saturación. Su nivel de precios es tan alto que ya unas clases medias no puedan acceder. Entonces entran en juego municipios cercanos, que de alguna manera complementan esa oferta. Imaginemos el caso de Majadahonda o Pozuelo. Permiten entrar en juego incluso a municipios más alejados, que normalmente tendrían peores condiciones, no son tan favorables, por ejemplo por accesibilidad, pero pueden tener el beneficio de la cercanía de un núclee principal. Es decir, aparecen casos de subsatélites, localidades que en cierta forma dependen o vinculan su crecimiento a municipios ya consolidados y más importantes".

En exte contexto, un informe sobre el mercado residencia del despacho de arquitectos Aguirre Newman, al que ha tenido acceso ABC, indica, por ejemplo, que en 2016 la oferta inicial de vivienda en el entorno de la A6 ha descendido un 28,59% respecto al año anterior, mientras que en el área de influencia de la A1 se ha experimentado un aumento del 52,82%.