El Everest financiero para el acceso a la vivienda se endurece

Casas más caras, salarios congelados y menos capacidad de ahorro en los hogares han hecho que aumente el índice de esfuerzo inmobiliario de las familias. Los datos del Banco de España indican que el precio medio de la vivienda absorbía al cierre de 2016 hasta 6,8 años de la renta bruta media en los hogares españoles. Se trata del dato más alto desde 2011 (7,3) y refleja una considerable escalada desde 2014 (6,3), año en el que el mercado inmobiliario tocó fondo. Aunque de momento sigue lejos del esfuerzo máximo en la serie histórica: 9,1 años de media de 2007. Este desequilibrio tiene un origen claro. Mientras que el valor del inmueble regresa paulatinamente a los precios anteriores, los salarios no acompañan dicha subida.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) informa que el salario medio bajó un 0,8% en 2016 y cuando hablamos de mejoras en los sueldos apenas avanzan entre un 1% y 2%.

Los expertos alertan que un índice de esfuerzo inmobiliario superior al 4 es peligroso. «Reducir el índice es difícil porque los salarios no se recuperan al mismo ritmo que el precio de las casas», subraya Juan Carlos Martín Lázaro, profesor de Economía del IE Business School. El índice nos muestra que a día de hoy «sigue existiendo una gran barrera para la entrada de los más jóvenes en el colectivo de propietarios», añade el docente. Y es que este problema es el comienzo de una cadena «como el retraso de la edad de la emancipación o el descenso de la natalidad».

Martínez Lázaro reconoce que el mercado del alquiler puede ser el más beneficiado ante la dificultad de comprar casa pero «en España es un mercado bastante estrecho que no funciona como producto sustitutivo». Aunque la situación actual es menos grave que la vivida hace unos años con la burbuja inmobiliaria el riesgo de una subida del índice hasta el 9 «existe aunque esperemos que el sentido común y la supervisión de los bancos lo evite».

Madrid es una de las comunidades donde el índice de esfuerzo es más elevado. Según el último estudio realizado por Precioviviendas.com, más de seis años y medio es el periodo que necesita un hogar madrileño medio para adquirir su vivienda si dedicara sus ingresos íntegros a tal fin. «El mercado inmobiliario de Madrid es un mercado tremendamente heterogéneo, conviviendo, dentro de los mismos barrios y distritos, zonas con altos valores de la vivienda y niveles de renta, con otras de valores más bajos», advierte Felipe Rufino Laffitte, presidente de Precioviviendas.com.

El estudio corrobora la idea asumida socialmente de que a mayor valor de la vivienda mayor renta. Si lo analizamos por distritos, el mayor índice de esfuerzo inmobiliario de la capital se da en el distrito Centro, con 11,3 años de renta familiar íntegra necesaria de promedio. Al hablar de barrios, en un total de 70 el precio de la vivienda se sitúa por encima de la media con un índice de esfuerzo medio superior al 8%. El presidente de la compañía especializada en el análisis de estadísticas inmobiliarias habla de excepciones como en los barrios nuevos y periféricos, «donde se da una situación de valor de la vivienda y renta familiar mucho más homogénea, ya que la construcción de estos sí se ha producido en un mismo periodo de tiempo y se han dirigido a un grupo de población de características más similares entre sí».

Dos puntos más

A partir de la Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) del INE, www.pisos.com también ha realizado un estudio del que se deduce que los hogares españoles destinan el 26,51% de su presupuesto familiar anual al pago de la cuota hipotecaria o la renta de alquiler. Según el análisis del portal inmobiliario, estas cifras suponen un incremento de más de dos puntos porcentuales frente al año pasado. En 2016 se destinaba, de media, el 23,58% del presupuesto familiar a la vivienda; 26,18% si se trataba de la mensualidad del alquiler y 21,69% en el caso de la hipoteca. En 2017, estos porcentajes han ascendido hasta el 28,72% y el 24,30%, respectivamente.

El alquiler, especialmente con el repunte que están experimentando las rentas en los últimos meses, parece dejar menos dinero disponible para otros gastos. Sin embargo, el director general de pisos.com, Miguel Ángel Alemany, matiza que «cuando se trata de una vivienda en propiedad, la cuota hipotecaria no contempla gastos que los arrendadores suelen imputar en la renta de alquiler, tales como la comunidad o el mantenimiento, además de ciertos impuestos. En este sentido, si se tuvieran en cuenta estos gastos extra, los porcentajes de hipoteca y alquiler serían muy similares».

Más informes certifican que el acceso al hogar se complica. El III Estudio «La demanda de vivienda en España. Análisis de la capacidad financiera», elaborado por Casaktua.com, revela que el 45% de las personas que quiere mudarse a un inmueble en propiedad cuenta con menos del 10% del presupuesto, mientras que en 2016 este porcentaje era del 20%. Es decir, tienen menos ahorros para la compra de un inmueble. Únicamente el 4% pagará su casa al contado y tan solo el 10% tiene previsto financiar la mitad del inmueble con ahorros. Por otro lado, el 29% tiene más del 30% de lo que cuesta la vivienda. Según los expertos, este 30% sería el porcentaje recomendable para asegurarse la hipoteca: 20% no financiado por el banco y un 10% adicional para los gastos de la compraventa (escrituras, registro, notario...).

Décadas de ahorro

Por su parte, otro estudio de la web del ahorro Kelisto.es revela que los españoles deben ahorrar una media de 32 años para conseguir el colchón necesario para comprar una vivienda, que actualmente equivale al 33% del valor de un inmueble. El plazo durante el que habría que ahorrar para poder acceder a una vivienda varía notablemente de una comunidad autónoma a otra. Madrid, con 50 años de media, País Vasco 45 años y Baleares 44 años son las tres regiones en las que haría falta más tiempo para conseguir el dinero necesario.