Economía

Lo que cuesta encontrar la «casa perfecta»

Ubicación y tamaño son los dos grandes factores que determinan el valor de un inmueble, pero muchas otras variables encarecen el hogar de los sueños

Infinidad de factores influyen en la adquisición de una casa
Infinidad de factores influyen en la adquisición de una casa - uDA

¿Existe la vivienda ideal? Unos dicen que sí y otros que es imposible conseguirla, porque a lo largo de la vida cambian mucho las expectativas y proyectos vitales de una persona. Por ejemplo, la ampliación de la familia o un aumento de los ingresos influyen mucho a la hora de cambiar una casa, que hasta ese momento parecía magnífica, por otro tipo de vivienda. Y sin duda, en esto, las preferencias de un joven nada tienen que ver con las de una pareja sin hijos y mucho menos con las de una familia con niños. Incluso, los gustos son distintos si se vive en una gran ciudad, en una más pequeña o en el medio rural. «Lo que sí existen son casas adecuadas a nuestras necesidades y presupuestos», afirma Óscar Ochoa, director del departamento de Obra nueva de Gilmar.

Tampoco hay un baremo o tabla que indique el porcentaje que puede hacer aumentar o disminuir objetivamente el precio de una vivienda si posee, o no, ciertas características o elementos. «El valor de la vivienda se mide en su conjunto"», cuenta César Hernández, director de Análisis de Mercados de ST Sociedad de Tasación. Pero indudablemente se dan tendencias más o menos estándar: «Por ejemplo, se compran antes los pisos con ascensor —dice Hernández, los nuevos, se valora más con portero físico, con garaje, que tenga piscina y buen sistema de comunicaciones. Pero todo depende de las preferencias del comprador. Hay quien sacrifica iluminación para disfrutar, por ejemplo, de mayor silencio».

Infinidad de factores influyen en la adquisición de una casa. «Y hay que tener en cuenta si se trata de una primera residencia, ya sea una vivienda de reposición o de primer uso, o si se trata de una segunda residencia, o incluso de una inversión», matiza José Ramón Leal, responsable comercial de Cadbe. Asegura que lo que generalmente «determina la elección de una casa es la ubicación, el precio, la distribución y tamaño, diseño y construcción (se valora si dispone de piscina, zonas verdes, área infantil, garajes, trasteros) y una buena orientación».

Ahora en las promociones de nuevas viviendas de hoy día hasta el cliente puede personalizar su casa. «Se trata de crear o configurar el hogar a nuestro gusto. Se puede elegir el número de habitaciones que se necesita ahora y tener la posibilidad de que la casa crezca en el futuro, escoger el tamaño del salón, de los dormitorios, del color del suelo, los muebles de la cocina, incluir chimenea...», cuenta Víctor Portela, director de marketing y comunicación de iKasa. Claro que esta nueva tendencia influye a la hora de determinar el precio de estas viviendas. Como también varía por el hecho de que disponga de certificado energético, una forma de lograr la eficiencia y ahorro e incluso de mejorar en salud con una casa sostenible. «Hay clientes dispuestos a realizar una inversión adicional para poder contar con este tipo de servicios», dice Portela.

Estudio comparativo

Teniendo en cuenta todas estas consideraciones, existe un informe que puede arrojar algo de luz sobre la influencia que ciertos factores pueden ejercer en el precio de una vivienda. La empresa uDA (Urban Data Analytics) ha realizado ese estudio mediante inteligencia artificial. Desde uDA explican que los resultados obtenidos hay que entenderlos de la siguiente forma: «Cuando el precio varía por tener o no ascensor, no quiere decir que si a una vivienda le instalas un ascensor su precio va a variar ese x%. El estudio lo que hace es comparar todas las viviendas de España con y sin ascensor y ver la diferencia de precio entre ambas opciones». Atendiendo a esta premisa se puede valorar el impacto de ciertas variables en el precio final de una vivienda.

UBICACIÓN

Lo que más pesa en el precio

La localización es un factor determinante en el precio de la vivienda y es en lo que más se fija el comprador. «El futuro propietario suele estar incluso dispuesto a pagar algo más para poder vivir allí donde desea. Lo primero que se hace es por tanto, seleccionar la ubicación y después se busca piso en esa zona», asegura Leal.

Pero todos los barrios no tienen el mismo valor. «El valor del suelo está directamente en relación con la zona donde se encuentre», dice Hernández. Algo que es muy difícil de cuantificar. Como orientación y para hacerse una idea, Óscar Ochoa estima que «el valor del suelo en una zona centro de una ciudad puede suponer hasta el 70% del precio de la vivienda. Sin embargo, en zonas más alejadas el 30%».

TAMAÑO

Pisos de 80 metros

«La superficie de una casa está en relación directa con el precio. Antes se pedían cuatro dormitorios, pero ya no existen tantas familias numerosas como antaño que requerían grandes viviendas. Ahora lo más demandado son casas de 50 a 200 metros cuadrados. La vivienda de 600 metros no tiene casi demanda», señala el representante de Gilmar. En Madrid centro lo que más se valora son pisos de 80 metros cuadrados útiles, con dos o tres dormitorios y dos cuartos de baño, salón y cocina. «Sin embargo, la zona preferida por las familias con hijos es la periferia con viviendas nuevas, que tienen zonas comunes como piscinas, parque infantil...». El número de dormitorios puede hacer que el valor del inmueble se mueva un 16%, según el estudio de uDA. Y en cuando a la distribución, «lo que se prioriza es tener un gran salón-comedor», aunque sea en detrimento de los dormitorios, dice Leal.

ALTURA

3.000 euros por planta

«Cuanto más elevado se encuentre un piso más vale, siempre y cuando el edificio tenga ascensor», afirma César Hernández. A razón de 3.000 euros por planta es lo que suele variar el precio de una vivienda según se suba o descienda en altura. Sin embargo, si la construcción no cuenta con ascensor, se revalorizarán más los bajos y las viviendas de menor altura. No obstante, tener ascensor en el inmueble genera desigualdades en el precio de hasta el 39%, según el estudio de uDA. Los datos de Gilmar señalan un 3% de variación en el precio del inmueble por cada planta en altura.

CONSERVACIÓN

Preferencia por lo nuevo

Se demanda más la obra nueva, que tiene un codigo técnico con mayores requisitos de eficiencia energética, aislamiento... El estudio de uDA indica que, por ejemplo, el hecho de que un edificio disponga del certificado energético puede hacer variar el precio de sus viviendas en más de 15 puntos porcentuales. El informe revela que entre una vivienda que hay que reformar y otra en buen estado aparecen desigualdades del 11% en el precio.

EXTERIOR

Luz y buenas vistas

Hasta un 29% varía el precio si se comparan viviendas interiores y exteriores. Hay predilección por estas últimas ya que es muy distinto que desde la ventana del dormitorio se vea un patio de luces a un jardín. Se prefieren estancias con luz y buenas vistas. Se cotizan los espacios exteriores como balcones, terrazas y jardines.

ORIENTACIÓN

Mirando al sur

Es un factor que influye en la adquisición de una casa y en su precio (hasta un 4,3%). La orientación ideal, desde el punto de vista constructivo, es sur y sureste, ya que se aprovecha más la luz y el calor en los inviernos. No obstante, como señala César Hernández, «en Madrid una orientación sur que da a la M-30 casi nadie lo quiere por los ruidos que genera la carretera».

GARAJE

Aparcar a la puerta de casa

Es otro de los elementos que tienen mucho peso ya que vivir en el centro de una ciudad o en zonas de gran densidad de vehículos, provoca graves problemas de aparcamiento. En grandes ciudades, zonas periféricas donde los ciudadanos se tienen que desplazar a trabajar a otra población y en zonas de alto nivel económico es importantísimo. Las viviendas con garaje valen un 7,16% más, según el estudio de uDA.

PISCINA

Elemento habitual

Tener piscina no es determinante a la hora de elegir vivienda. Sin embargo, ya comienza a ser un elemento habitual en las nuevas promociones de viviendas que se construyen en Madrid. Se observan diferencias de hasta el 20% en viviendas que cuentan con piscina o pista deportiva. De todas formas, darse baños en veranos al pie de casa empieza a convertirse en un valor en alza para las familias con hijos.

TRANSPORTE PÚBLICO

Mejor, cerca del bus

Disfrutar de los servicios de autobuses, tren de cercanías y/o Metro resulta un factor positivo a valorar por muchos compradores. De hecho, es un factor que puede hacer aumentar o estancar el precio de la vivienda. En las zonas centro disponer de una forma de desplazamiento alternativa al coche propio resulta primordial. Así como en ciudades dormitorio, donde muchos se trasladan a otro municipio para trabajar.

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