Las hipotecas en España, entre las más baratas y accesibles del mundo

La crisis económica y su impacto en la capacidad de los consumidores para repagar sus créditos para la compra de vivienda han generado numerosas críticas al modelo hipotecario español. Sin embargo, el sector financiero defiende su eficiencia y recuerda cómo ha permitido el acceso a la vivienda en propiedad a amplias capas de la sociedad y a un precio y en unas condiciones más favorables que en otros países. España es, de hecho, uno de los estados con mayor porcentaje de vivienda en propiedad y las hipotecas para financiarlas son de las más baratas.

El 83% de las familias del país tienen su vivienda en propiedad, muy por encima de Reino Unido y Estados Unidos, en torno al 70%, Holanda (50%), Alemania (algo más del 40%) y Suiza (38%), entre otros mercados desarrollados, según datos recopilados por el informe «Comparativa internacional de la oferta de productos hipotecarios», elaborado por la asociación hipotecaria estadounidense.

Esa mayor tasa de vivienda en régimen de propiedad frente al alquiler se explica en primer lugar por un factor cultural por el que los consumidores españoles prefieren la compra de la vivienda, ya que representa el hogar y el patrimonio personal. Otro, que el tratamiento y los incentivos fiscales en la declaración de la renta en nuestro país siempre han primado la adquisición sobre el arrendamiento.

«España es un mercado donde la capacidad de acceso a la vivienda ha estado casi asegurada con un coste de financiación bajo para los estándares internacionales, lo que siempre es un síntoma de eficacia en cualquier mercado», dice la Fundación de Estudios Financieros (FEF) en su «informe sobre el mercado hipotecario español».

Los tipos de interés hipotecarios en España pasaron del 11% en 1995 a moverse por debajo del 4% y ligeramente por encima del 3% durante la primera mitad de los años 2000. Mientras tanto, los consumidores alemanes y estadounidenses se financiaban la compra de vivienda a un tipo promedio de entre el 5 y el 6%.

Interés variable

Una de las razones que explican que el crédito hipotecario en España sea más barato es que la mayor parte de la vivienda, aproximadamente el 95% del total de los créditos, se financia a tipo de interés variable, mientras en otros mercados, como el norteamericano, predominan los préstamos a tipo de interés fijo (ver gráfico). Por tanto, la cartera hipotecaria de los bancos españoles ha sido mucho más sensibles a la caída de los tipos de interés.

La competencia comercial entre las entidades financieras está también detrás de ese abaratamiento de la financiación. «A principios de los años 90 la banca española se dio cuenta de que había una fuente importante de crecimiento en el crédito hipotecario y lo convirtieron en un elemento central de su actividad», recuerda el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González. «Eso dio inicio a un bucle», añade.

Competencia bancaria

La reducción de los tipos de interés, la expansión de las cajas y esa competencia bancaria favorecieron el crecimiento del mercado hipotecario español a unos precios bajos en comparación con otros países. «Se propició un mercado transparente y competitivo», explica González.

El elevado porcentaje del crédito sobre el valor de la vivienda, el régimen de garantías y avalistas y la regulación del sistema de tasación son algunos de los elementos que, según la banca, han favorecido ese acceso.

La comercialización de préstamos hipotecarios por encima incluso del valor del inmueble, aunque están en buena parte detrás del crecimiento de la burbuja inmobiliaria y hoy es una práctica denostada, permitió a los consumidores financiar la vivienda sin tanta necesidad de ahorro. Además, la extensión de los plazos de amortización al entorno de los 20 años hizo más llevadero el pago de las cuotas.

«Es cierto que los bajos tipos de interés ampliaron la capacidad de endeudamiento de los ciudadanos, que se produjo un sobre endeudamiento y que eso trajo un efecto negativo que fue elevar tanto el precio de la vivienda», admite Santos González, quien recuerda que esos precios «se podían financiar y pagar por los bajos tipos de los créditos y a que el empleo y los salarios crecían».

La deuda hipotecaria de las familias españolas, que según datos del Banco de España supone el 75% de los créditos que deben, representaba al inicio de la crisis en torno al 60% del PIB, mientras que en mercados como Dinamarca, Holanda, Suiza y Estados Unidos equivalía en torno al 90% de la economía de esos países.

«El continuo descenso de los costes de financiación hasta 2003, y su posterior comportamiento estable hasta finales de 2005, había permitido absorber parte del crecimiento de los precios de la vivienda mediante un alargamiento de los plazos de vencimientos y mayores porcentajes de financiación», explicaba en 2007 un estudio elaborado en 2007 por el Ministerio de Vivienda del Gobierno socialista.

Situación actual

A partir de entonces los bajos tipos ya no compensaron el aumento del precio de la vivienda. Por tanto, el esfuerzo económico que tenían que hacer los ciudadanos para acceder a la misma, medido como el salario que destinan a su pago, se había endurecido.

Tras el estallido de la crisis esa tendencia se ha revertido y el esfuerzo en el acceso ha vuelto a mejorar: el ajuste a la baja del precio de la vivienda, el mayor abaratamiento del crédito por la reducción de los tipos de interés oficiales al 0% y el incremento de la renta familiar experimentada con la incipiente mejora del empleo han vuelto a hacer más llevadero el pago de las hipotecas.

«España ha tenido en toda la crisis, y antes también, las hipotecas más baratas de Europa», defendió recientemente en público el presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, quien pidió que, ante una eventual reforma del sistema, «se preserve un mercado hipotecario que en España ha sido extraordinario para el 98% de las personas» y no se legisle pensando solo «en el 1 o 2% de los hipotecados afectados por los desahucios».

«El impago de las hipotecas se produce por el aumento del paro, no por el modelo hipotecario en sí», dice Santos González. La posición del sector financiero es que para atajar el drama de los desahucios se adopten medidas asistenciales, pero no se tomen medidas que puedan alterar el buen funcionamiento del mercado hipotecario.

«Si una parte significativa del problema tiene carácter social, la solución a esa parte habrá de hacerse adoptando medidas sociales, y solo la que corresponda a una mala regulación normativa o a prácticas comerciales incorrectas deberá dar lugar a la corrección normativa del régimen hipotecario», defiende en su documento de trabajo sobre este asunto la Fundación de Estudios Financieros.