La fiebre inversora en el ladrillo se propaga por Europa entre indicios de burbujas

La política monetaria ha convertido al sector inmobiliario en un refugio de rentabilidad

MADRIDActualizado:

Si hay un arquitecto en la rehabilitación del sector inmobiliario europeo como activo estrella inversor, ese es Mario Draghi. La prolongada era de los tipos de interés congelados, la ola de liquidez que inunda el Viejo Continente y la reactivación económica generalizada se han convertido en la ecuación perfecta para que el solar del «real estate» se convierta en un sólido refugio inversor en los últimos años.

En algunas zonas, especialmente en el centro y el norte de Europa, el edificio ya ha tomado esa altura en la que el sol calienta tanto que algunos expertos comienzan a hablar de calentamiento. Ya a finales de 2016, el BCE alertaba de que se estaban creando burbujas en los mercados inmobiliarios de propiedad residencial de ocho países europeos: Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Holanda, Suecia y Reino Unido. El último año no ha hecho sino reforzar esa situación de efervescencia que siempre invita a la prudencia. Pero alertas al margen, y sin discusión, el inmobiliario seguirá siendo protagonista y uno de los grandes propietarios de las decisiones de inversión en el año que acaba de arrancar. Según el informe «Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa en 2018», elaborado por PwC con más de 800 entrevistas a inversores y «players» del sector, el 50% de los encuestados cree que habrá más disponibilidad de capital, mostrándose más optimistas que en años anteriores. Sin embargo, comienza a colarse cierta cautela entre las grietas de la euforia: el 36% reconoce que los retornos de las inversiones son inferiores a los de los años previos.

Mejor contexto

«Es normal que haya optimismo, porque las expectativas es que los tipos de interés no vayan a sufrir grandes cambios este año. Si inician una subida será lenta y progresiva. Por eso este año se repiten los mismos factores que en 2017, pero sin las incertidumbres políticas de entonces», subraya Rafael Bou, socio responsable de Real Estate en PwC.

«Entendemos que la inversión en el sector inmobiliario sigue y será siendo una opción preferente, con carácter general, aun con recorrido», coincide Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en España, La duda es si el rally tiene techo a la vista. «Hay sectores como el retail que han tenido récords en los últimos tres o cuatro años, y los inversores ya empiezan a preguntarse hasta cuándo. Y hay señales de que comienza a escasear el producto core o de calidad y que los precios están llegando a picos que comprometen la rentabilidad», afirma Bou. De hecho, el 86% de los encuestados aseguran que están tomando más riesgos para cumplir sus expectativas de retorno.

El periodo de crecimiento ligado al incremento de los precios de compra puede tener ya un recorrrido limitado. La solución, apunta Bou, es «innovar y buscar nuevos modelos. Hay que detectar tendencias sociodemográficas que cada vez se producen con más rapidez y encontrar nichos con crecimiento de demanda». Según revela el informe de PwC, la logística, el alquiler residencial y las residencias de ancianos y de estudiantes se perfilan como los subsectores estrella en el nuevo curso.

Fernando Vigueras, director técnico de Instituto de Valoraciones, también divisa un panorama despejado para la inversión en el sector. Considera que una subida de tipos de interés a medio plazo, «afectaría de forma diferente según la situación de cada país: podría acentuar el desigual incremento de los salarios respecto a los precios que está restringiendo el acceso a la vivienda en Alemania, Suecia, Holanda y Reino Unido, donde, pese a la caída de la inversión, continúa el encarecimiento inmobiliario; mientras que el crecimiento sostenido de países como España restaría los efectos de una posible subida del euribor».

El precio de la vivienda se ha disparado en el centro y el norte

Y es que la presión de la fiebre inversora sobre el residencial despierta viejos fantasmas del pasado. Vigueras remite a la postura del FMI, que habla de alerta, pero evitando el pánico. Al margen del norte y del centro continental, otros dos viejos sospechosos de los desequilibrios, Portugal y Grecia, experimentan un notable calentamiento en los precios de la vivienda. Según los datos de Eurostat, en el tercer trimestre se dispararon un 10,4 y un 12%, respectivamente. Mención aparte merece Islandia, que ya vivió su propio derrumbe inmobiliaro en 2008, donde los precios de la vivienda se han disparado un 22,5% en el último año. Problema o no, Islandia siempre será una preocupación menor si se compara con el escenario post-Brexit. Vigueras asegura que «los impuestos a la compra de viviendas por parte de inversores extranjeros y el descenso en la demanda han provocado un acusado retroceso del real estate británico tras el Brexit». Sin embargo, Rafael Bou tiene una visión más optimista. «Cuando se produjo el referéndum hubo claramente una bajada de inversión y de precios en los meses posteriores, pero ahora parece que el temor se ha disipado bastante. Otra vez han vuelto las inversiones y los precios vuelven a subir porque parece que se apuesta por un escenario de Brexit suave», explica.

¿Y quienes son los grandes beneficidados de un enfriamiento del mercado británico? «Alemania, Francia y España, por ese orden», asegura López Torres. En todo caso, los inversores jugarán sobre seguro en 2018. «Hay países en Europa que atraen más la inversión inmobiliaria que otros por varias razones. Una es que hay mucho inversor institucional que busca cosas seguras, y por eso apuesta por producto core en mercados fuertes, grandes ciudades», explica Rafael Bou. Y el otro factor clave es que los flujos de inversión «van a los países que tienen un crecimiento del PIB superior a la media. España, Irlanda y Alemania están creciendo por encima del 1,5% y por eso están teniendo mucho flujo de inversión». Si Draghi no cambia el paso, el refugio inmboliario seguirá muy concurrido en 2018.