Domingo, 19 de agosto de 2007
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Economia
EE UU se estrella en el ladrillo
El frenazo en la venta y construcción de viviendas, la caída de los precios y el aumento de tipos sacuden al sector inmobiliario y amenazan con una aguda crisis
EE UU se estrella en el ladrillo
EN VENTA. Carteles de este tipo empiezan a inundar las calles de Estados Unidos. / EFE
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Stockton, California. Zona cero de la crisis inmobiliaria de Estados Unidos, acuciada por el descalabro de las hipotecas de alto riesgo, que ha arrastrado a grandes fondos de inversión europeos y obligado a los bancos centrales de medio mundo a inyectar casi 300.000 millones de euros en los mercados para evitar una debacle financiera. Los jardines verdes de las urbanizaciones residenciales irradian paz. Demasiada. La pista clave es la repetición de un cartel a lo largo de la avenida Clark Fork Circle: «For sale». En venta. En algunos casos, la señal de madera clavada en el césped se vuelve más acuciante: «¿Propiedad del banco! ¿Nueva rebaja!».

Hasta hace poco, esta ciudad a 145 kilómetros de San Francisco hacía realidad el sueño americano de la clase media del Silicom Valley que no podía permitirse los precios del área de la bahía de San Francisco. Se montaban en el coche, cogían la autopista y conducían hacia el interior en busca de un mercado sin explotar hasta dar con Stockton, una bonita localidad de 285.000 habitantes que hoy tiene el mayor índice de hogares confiscados por la banca por impago de todo el país, según la firma de estadísticas inmobiliarias RealtyTrack

Se estima que uno de cada cuatro estadounidenses no podrá seguir haciendo frente este año al abono de su hipoteca. El precio oficial del dinero comenzó a trepar en 2004 tras permanecer un año en el 1%. Desde junio del pasado ejercicio está en el 5,25%. La galopante escalada de las cuotas para financiar la vivienda se ve aumentada en cuatro o cinco puntos en los créditos de alto riesgo ('subprime'), que otorgan firmas especializadas en clientes con escasa solvencia que son rechazados por las entidades tradicionales. A cambio del préstamo que nadie más le concedería, no sólo pagan un precio muy alto en el recibo de cada mes, sino también en su vida el día en el que ya no pueden con ellos por haberse atrevido a comprar la casa que no se podían permitir. Esas hipotecas, que en ocasiones alcanzaban el 100% del precio del piso, con una entrada simbólica, pusieron la ciudad en el mapa.

Pisos más baratos

Saltar del barco no es fácil. Hasta el alcalde, Edward Chavez, tiene dos viviendas en el mercado que no ha logrado colocar. Por cada recibo impagado los intereses se multiplican y los carteles de «For sale» siguen acumulándose en la avenida Clark Fork Circle. «No hay duda de que es perturbador», reconoce el máximo responsable de la ciudad. «Hace un año o dos ésta era una zona vibrante. Ahora parece que nos hemos chocado con un ladrillo».

Las estadísticas dicen que en el Valle Central de California, con Sacramento como capital, los precios bajaron el pasado ejercicio un 8,2%, la caída más alta de todas las zonas metropolitanas de EE UU, según un informe de la firma de analistas Global Insight. En Stockton, donde hasta entonces subían un 20% al año, a estas alturas están retrocediendo a un ritmo de entre un 10% y un 12%, estimó para The New York Times Art Godi, ex presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

A esa organización no le conviene transmitir la imagen de un mercado en crisis. En su informe del segundo trimestre, publicado el pasado miércoles, destaca que si bien los precios han bajado en 50 de las 149 ciudades que estudia, en otras 97 han subido y en dos no han variado. Lawrence Yun, analista de esta organización, sostiene que son las zonas sobrevaluadas las que están sufriendo una corrección lógica, y espera que para final de año los precios se hayan estabilizado e incluso vuelvan a subir en 2008. La venta de casas ha retrocedido un 10,8% en un ejercicio. Su coste también ha descendido, pero un modesto 1,5%. «Es que los vendedores no están desesperados», señala.

Parón de la construcción

Patrick Newport, de Global Insight, subraya que la Asociación de Nacional de Agentes Inmobiliarios es parte interesada del negocio. Por ello prefiere referirse a otros índices, como el Case-Shiller, de Standard & Poor's, que actualiza los datos de 20 ciudades. «Los precios se han reducido en 16 de ellas durante cinco meses consecutivos y conforme pasa el tiempo se suman más a la lista, lo que quiere decir que en medio año esa tendencia afectará a casi todas ellas», explica. Con un volumen «tan grande» como el existente de pisos en venta que cada vez son más difíciles de colocar, «tienen que caer a la fuerza», añade.

En los datos de la asociación no se incluyen los numerosos incentivos que los propietarios están dando a los compradores para cerrar las operaciones: desde poner un tejado nuevo a aceptar pagos aplazados. Esta baza tiene un papel más destacado en el caso de las las viviendas nuevas, ya que los contratistas tienen más flexibilidad y más prisa en recuperar el dinero invertido. Pese a su disponibilidad, es este sector el que más ha caído, dada la amplia oferta que había dejado la fiebre inmobiliaria de los últimos años. También son los constructores los que más rápido han recogido velas para irse con la música a otra parte. Los datos que el Departamento de Comercio publicó el jueves revelan que el comienzo de la edificación de pisos bajó un 6,1% en julio. Su ritmo anual fue el menor desde 1997 tras desplomarse un 21% en doce meses.

Para Newport, éste es un momento «terrible para estar en este mercado si eres un inversor o estás especulando». Si el plan es comprarse una vivienda de la que desembarazarse en dos o tres ejercicio, mejor alquilar. Pero la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios insiste en que el propietario medio habita su casa durante seis años, y para entonces no habrá crisis capaz de privarle de la revalorización. Los que dieron el paso hace seis se han encontrado con un incremento del 45% del dinero invertido, lo que explica por qué todo el mundo se lanzó a la compra del hogar sin leerse la letra pequeña de la hipoteca.

Visiones contrapuestas

Yun cree que las cifras oficiales de precios y ventas correspondientes a julio, aún por salir, «volverán a ser blandas», en un eufemismo que demuestra cuánto le cuesta reconocer la crisis del sector. Un fenómeno que achaca al pánico desatado por el desplome de los créditos de alto riesgo y que considera más una cuestión de percepción que de problemas reales. Como prueba argumenta que, si bien el porcentaje de hogares que se han quedado los bancos por impagos en este tipo de créditos casi se ha doblado al pasar en un año del 3,7% al 6,5%, la variación ha sido mínima -del 0,4% al 0.5%- cuando se habla de préstamos tradicionales, que están mejor atados.

Por lo demás -analiza como si leyera las estrellas-, el viento de la macroeconomía sopla a favor: la tasa de paro es baja (4,6%), la inflación está controlada (2,2%), la actividad crece a un ritmo sostenido (3,4%) y el déficit comercial es un 7% menor que el pasado año gracias a la debilidad del dólar, que favorece las exportaciones. De hecho, cree que éste es el mejor momento para comprar una vivienda porque «con tanto inventario se va a encontrar con una buena selección». «El que pestañee, pierde», avisa burlón.

Newport vuelve a disentir: «Hay más malas noticias esperando. Y no sabemos cuándo ni por dónde nos van a venir porque no sabemos quiénes poseen los bonos de las hipotecas subprime, aunque la crisis en Europa sugiere que están por allí», apunta.

Su pesimismo es compartido por Alianza Manufacturera, que ha rebajado la expansión prevista del sector para este ejercicio con el argumento de que la caída inmobiliaria «será más severa, más extendida y durará más de lo que los analistas esperan», explicó su economista jefe Daniel Meckstroth. En su negra bola de cristal «las instituciones financieras son reacias a coger más hipotecas». «Los problemas en los préstamos basura están afectando a los demás y han desatado una recalificación general de los riesgos en los mercados. El colapso de las casas es peor de lo que pensábamos y reducirá el crecimiento de la economía en 2008», advierte.

No es de extrañar que, en esas aguas turbulentas que nadie puede predecir con certeza, la marea de Wall Street tenga a los inversores en continuo ir y venir. Un mareo al que tendrán que acostumbrarse porque la Reserva Federal no parece dispuesta a salir en su auxilio con un recorte del precio oficial del dinero, como pide a gritos el sector inmobiliario. El viernes abarató medio punto el que presta a los bancos. Las bolsas lo agradecieron. Pero la era de los créditos fáciles ya es historia.

 
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